[경매] 용어 알아보기

감정평가액

감정평가사가 부동산의 경제적 가치를 화폐 단위로 측정한 것

매각

세법상 매각이란 압류 또는 담보로 제공받은 물건 또는 재산을 금전으로 환가 하는 처분

최고가 매수신고인(낙찰자)

경매나 경쟁 입찰 따위에서 가장 높은 금액으로 입찰 해 물건이나 일을 받기로 결정된 사람

유찰

입찰에 응찰자가 없어 낙찰되지 못해 다음 경매에 넘어가게 되는 것

대항력

이미 발생하고 있는 법률관계를 제 3자에 대하여 주장할 수 있는 효력

최우선변제권

임차 주택이 경매되거나 공매될 경우, 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리

말소기준권리

등기사항증명서상의 여러 권리 중 매각 후 인수, 소멸 판단의 기준이 되는 것

없어지는 기준이 되는 권리. 말소기준권리를 포함한 그 이후 권리들은 소멸됨.

소멸된 권리는 인수자에게 아무런 영향을 주지 못함.

다음 7가지 권리 중 날짜가 가장 빠른 것

• 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기(경매가 진행됨을 기재한 것), 전세권
•  단, 전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 아래 3가지가 충족되야 함
  1. 전세권이 선순위여야 함
  2. 건물 전체에 전세권이 설정되어 있어야 함
  3. 전세권자가 배당 요구를 하거나 경매를 신청해야 함

전세권

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익 하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 말함.

말소기준권리와 상관없이 소멸되지 않는 권리

• 예고등기 : 등기자체에 문제가 이싿고 알리는 법원의 경고. 낙찰을 받더라도 소송결과에 따라 소유권을 얻지 못할 수 있어 입찰에 주의해야 함
• 가처분등기 : 매수자가 부동산을 취득하거나 남에게 빌려준 부동산을 돌려받아야 하는 상황에서 매도인(판매자)이 매수인(구매자)의 부동산 인수가 완료되기도 전에 다른 사람에게 해당 부동산을 팔아버리는 경우를 대비하는 조치임. 관할 법원에 가등기 가처분명령신청을 하여 부동산을 판 사람이 해당 부동산을 다시 처분하지 못하도록 등기부등본에 금지사항을 써놓음.
• 유치권 : 유치권자가 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리.
• 법원지상권 : 건물과 토지의 주인이 다른 상황에서 토지만 경매로 나오는 경우 매각물건명세서에 '법정지상권 성립여부 있음'이라고 표시됨. 남의 땅 위에 있는 건물이라도 함부로 철거 못함. 이런 물건은 낙찰 후 협상을 통해 건물주에게 토지사용료(지료)를 받는 경우가 많음
• 선순위가등기 : 사정이 있어서 본등기를 바로 할 수 없는 상황일 때 순위를 확보하기 위해 하는 예비등기.
• 대지권미등기 : 어떤 사유로(절차 미비 등) 대지지분이 미등기되어 있는 경우이다.

위 권리들이 표시되어 있는 물건의 경우 특수물건이라 함

새치기권리

말소기준권리의 뒷순서에 있더라도 새치기를 해 버리는 권리들.

1. 1순위 경매비용 : 법원이 경매가 진행되느라 사용된 비용을 배당금에서 가장 먼저 가져감
2. 2순위 임금채권과 소액임차인의 최우선변제금
   
   • 임금채권 : 근로자의 임금. 법에서는 근로자의 최저생활을 보장하고자 하는 공익적 차원에서 임금채권의 중요성을 인정하고 있음
   • 소액임차인의 최우선변제금 : 주택을 임차한 사람 중 일정 금액 이하 보증금의 임차인을 '소액임차인'이라고 함. 이들의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 줌. 최소생활을 유지할 수 있는 일정 금액을 우선적으로 보호해 줌으로써 세입자를 보호하기 위해 마련한 제도.
3. 3순위 당해세 : 해당 부동산에 부과된 국세(상속세,증여세,종합부동산세)와 지방세(재산세, 자동차세, 지역자원시설세, 지방교육세)를 말함.